Rok 2021 był rokiem żniw i rekordowych wyników dla deweloperów. Niskie stopy procentowe, tani kredyt hipoteczny, postcovidowe odbicie gospodarcze, niewiele zagrożeń makroekonomicznych. Co wydarzyło się później wiemy wszyscy. Wystrzał inflacji, wzrost stóp procentowych, wojna. Spośród największych polskich deweloperów wybrałem trzy firmy: Dom Development, Atal i Develia. Na ich podstawie krótko podsumuję miniony rok, a następnie przedstawię perspektywę i prognozy tych podmiotów dla roku 2022.

Zgodnie z poniższą tabelą poprzedni rok deweloperzy zakończyli z bardzo niskimi wskaźnikami zadłużenia, historycznie wysokimi poziomami gotówki oraz rekordowymi zyskami. Wskazani deweloperzy budujący w największych miastach w Polsce stanowią przekrój tego jak rynek nieruchomości radził sobie w 2021. Rekord za rekordem. Dom Development sprzedał ponad 4000 mieszkań i nie podał prognozy na rok 2022, jednak zaznaczył, że schłodzenie branży nie powinno mocno się na nim odbić. Można zatem założyć, że w tym roku oczekuje podobnego wyniku. Atal, który sprzedał 4258 mieszkań w roku poprzednim, w tym zakłada sprzedaż między 3-3,5 tys. lokali. Prognoza ta wynika zarówno ze struktury oferty (na koniec 2021 - 3,1 tys. mieszkań w ofercie) jak i otoczenia rynkowego. I choć wyższe stopy procentowe, wzrost cen czy wojna stanowią zagrożenia, to Prezes spółki Pan Juroszek, uważa, że czynniki te nie zmniejszają zainteresowania kupnem mieszkań, a spowodują jedynie „przedłużenie procesu decyzji o zakupie mieszkania”, na który Klienci ostatecznie i tak się zdecydują. Spółka Develia (dawniej LC Corp) z kolei sprzedała ponad 40% więcej mieszkań niż w roku 2020 (1361), a w roku 2022 planuje sprzedać o kolejne 20-30% więcej lokali. Dodatkowo spółka aktywnie prowadzi sprzedaż projektów komercyjnych, rozbudowuje bank ziemi, a także chce wejść w segment magazynowy i PRS (budowa mieszkań na wynajem dla inwestorów instytucjonalnych). Lokale w ofercie, a także rozbudowane banki ziemi, pozwalają deweloperom spokojnie zarządzać ofertą i dostosowywać ją do popytu. A to, połączone ze stabilnymi bilansami i wysokimi poziomami gotówki, sprawia, że po tłustych latach nieruchomościowej hossy, deweloperzy nawet w obliczu spadającego popytu mogą nie obniżać cen mieszkań i czekać na „lepsze czasy” dla kupujących.

* Jak podała spółka, można oczekiwać, że Dom Development i pozostałe spółki z grupy "będą relatywnie odporne na spodziewane ochłodzenie koniunktury w branży"
** Spółka posiadaj więcej gotówki niż zobowiązań odsetkowych
*** Obliczany zgodnie z WEO spółki
**** Zobowiązania to głównie długoterminowe kredyty inwestycyjne na nieruchomości komercyjne, które spółka sprzedała (Sky Tower, transakcja w 2022 roku) lub planuje sprzedać (Arkady Wrocławskie)

Spojrzenie największych polskich deweloperów na rok 2022 i jego perspektywy jest bliźniaczo podobne. Zbliżone oceny, prognozy jak i oczekiwania. Wymienię najważniejsze z nich:

1. Wzrost stóp procentowych przełożył się na zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych

Deweloperzy zgadzają się co do zmniejszenia zdolności kredytowej Polaków. Zgodnie uważają jednak, że kupujący chcą zaspokoić własne cele mieszkaniowe w dłuższymi terminie nie zrezygnują z zakupu. Ich proces decyzyjny może być dłuższy, do wyższych stóp trzeba się przyzwyczaić, jednak ostatecznie powinni zdecydować się na zakup. Jak zauważa wiceprezes Develii „Warto zaznaczyć, że wyższe raty kredytów powinny być częściowo niwelowane przez wzrost wynagrodzeń, który według prognoz wyniesie ok. 8 proc."
Kolejnym wspólnym argumentem przeciwko spadkowi sprzedaży w wyniku droższego kredytu jest traktowanie nieruchomości jako inwestycji i obrony przed rosnącą inflacją. W przypadku Dom Development udział transakcji gotówkowych w I kwartale 2022 wyniósł 58%, a w całym 2021 około 50%. Dodatkowo deweloper ten zaznacza, że jest „liderem na rynku mieszkań o podwyższonym standardzie, charakteryzującym się niższą wrażliwością na zmiany kosztu kredytów” (największy, 33% udział w sprzedaży mają lokale powyżej 700 tys. zł wartości). W przypadku całego rynku udział zakupów gotówkowych szacuje się w 7 największych miastach w Polsce właśnie w okolicach 50% (zgodnie z raportem NBP). Popyt ten, wspomagany inflacją, malejąca wartością pieniądza w czasie, bezpiecznym postrzeganiem nieruchomości jest silny, a może jeszcze zyskiwać na znaczeniu.

2. Wzrost cen mieszkań – a również wzrost kosztów budowy, materiałów, surowców

Szalejąca inflacja dotyka w dużym stopniu branże nieruchomości. Droższa stal, cement, materiały, ropa i inne surowce muszą przełożyć się na cenę mieszkań i wyniki deweloperów. Dom Development stara się ograniczać wzrost kosztów poprzez własne generalne wykonawstwo oraz konserwatywną politykę finansową (ujemny dług netto). Prezes spółki zaznaczył w liście do akcjonariuszy, że branża nieruchomości jest cykliczna, należy liczyć się ze spowolnieniem i być na nie finansowo przygotowanym. Atal natomiast stara się trzymać określony poziom marż jednak Prezes spółki w obliczu wysokiej inflacji i wojny na Ukrainie zaznacza „Od dawna mówiliśmy, że marże na poziomie ponad 30 proc. nie są realne do utrzymania w długim terminie. Naszym celem niezmiennie jest poziom 25 proc.”. Podsumowując - wszystkich kosztów nie uda się przerzucić na kupujących, ale marże powinny być zadowalające. Ciekawą obserwacją dzieli się wiceprezes Develii, który przewiduje utrzymanie marży deweloperów na wysokim poziomie w całym 2022, a następnie ich spadek. Tłumaczy to w ten sposób: "Jest to efekt przekazywania mieszkań w projektach, pod które grunty były zakupione w niskich cenach, a koszty budowy były ofertowane na niższych niż dziś poziomach. Jednocześnie deweloperzy są beneficjentami wzrostu cen na rynku. Schładzanie rynku może mieć natomiast wpływ na marże realizowane w kolejnych latach, np. w 2024 roku, kiedy przekazywane będą mieszkania wchodzące na rynek w bieżącym roku".

3. Podaż jest ograniczona, a to nie spowoduje spadku cen

Cała trójka deweloperów jest zgodna – ceny mieszkań w 2022 roku wzrosną. Spowodowane to będzie oczywiście inflacją, ale co równie istotne ograniczoną ofertą mieszkań. Jak zauważa wiceprezes Develii Paweł Ruszczak: "Czynniki, które będą wspierać wzrost cen to przede wszystkim niewystarczająca podaż mieszkań - rekordowo niska oferta na rynku pierwotnym - wynikająca z ograniczonej dostępności gruntów i przedłużających się procedur administracyjnych oraz wysokie koszty budowy, na które będą wpływać głównie rosnące płace".

Dużo mówi się o potencjalnie słabnącym popycie. Deweloperzy jednak jednym głosem mówią o mocno słabnącej podaży, czyli po prostu niskiej ofercie mieszkań na sprzedaż. Oznacza to, że nawet w obliczu spadku popytu, podaż w naturalny sposób jest mniejsza. A to oznacza przynajmniej stabilizację cen, choć w przypadku inflacji, zakupów gotówkowych i napływie uchodźców (będzie o tym mowa), ich dalszy wzrost jest bardzo prawdopodobny. 

4. Wojna na Ukrainie – szansa czy zagrożenie dla polskiego rynku nieruchomości?

Od początku wojny na Ukrainie do Polski napłynęło ponad 2 mln uchodźców. Całą sytuację świetnie podsumował Prezes Dom Development Jarosław Szanajca: „W niespełna miesiąc do Polski przybyły ponad dwa miliony osób (...) Tak duża fala migracji spowodowała skokowy wzrost popytu na mieszkania – w pierwszej kolejności widoczny na rynku najmu oraz w czynszach, powoli przekładając się także na rynek wtórny. W dłuższej perspektywie, napływ tak dużej grupy ludności, będzie silnym wsparciem popytu na mieszkania także na rynku pierwotnym, szczególnie w dużych miastach, w których Grupa Dom Development ma ugruntowaną pozycję".

Zdanie to podziela Prezes Atal-u Zbigniew Juroszek: „Z pewnością część z naszych gości ze Wschodu zdecyduje się pozostać w Polsce dłużej niż tylko na czas trwania wojny, być może nawet na stałe. Do lutego 2022 roku w Polsce żyło około miliona Ukraińców. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że liczba ta już na stałe będzie zdecydowanie większa. To z naturalnych powodów wpłynie na popyt na rynku mieszkaniowym".

Napływ obywateli Ukrainy, który początkowo przełożył się na rynek najmu stopniowo zacznie przechodzić w zakupy mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Wzrost zysków z najmu również zwiększa popyt inwestycyjny na mieszkania. Tym samym mamy kolejny czynnik przemawiający za wzrostem popytu, a tym samym ceny mieszkań.

W zakresie ryzyka związanego z konfliktem deweloperzy wskazują na możliwy odpływ pracowników z Ukrainy w wyniku mobilizacji wojskowej. Trudno oszacować skalę tego zjawiska, nie powinno ono jednak stanowić istotnego zagrożenia dla całej branży. Prezes Atal-a wskazał, że spółka nie obserwuje masowego odpływu pracowników z budów. Jak poinformował, na Ukrainę mogło wrócić ok. 10-15 proc. załogi z tego kraju.

Podsumowując ceny mieszkań w 2022 roku prawdopodobnie wzrosną, a w najgorszym wypadku pozostaną na niezmienionych poziomach względem roku 2021. Poziomy sprzedaży największy deweloperów w Polsce pozostaną na podobnych lub delikatnie mniejszych poziomach. Ten stan rzeczy nie wynika jedynie z czynników ryzyka wymienionych wyżej (zmniejszenie dostępności kredytów, niepewność wywołana wojną itp.) ale również w sporej mierze z historycznie niskiej oferty deweloperów. Podaż nowych mieszkań jest po prostu mniejsza niż w latach poprzednich. Przykładowo Atal na koniec 2021 miał w ofercie 3,1 tys. mieszkań, trudno zatem żeby pobił w obecnym roku sprzedaż z roku poprzedniego na poziomie ponad 4,2 tys. mieszkań.

Deweloperzy opublikowali już dane sprzedażowe za I kwartał 2022 roku i wyraźnie widać spadek sprzedaży. Prezes Dom Development tłumaczy to oczywiście wojną, przełożeniem decyzji o zakupie, wyższymi stopami procentowymi. Jednak sam zauważył, że „Początkowy szok (dotyczący wojny) jednak szybko minął i już od połowy marca nastąpiło odbicie popytu na mieszkania”.

Prezes Atal-a Zbigniew Juroszek podczas wideokonferencji wynikowej podkreślił: „Sądzimy, że to będzie (sprzedaż w całym 2022) w okolicy 3,5 tys. mieszkań. Jest to poziom całkowicie realny, ale też nawet trochę konserwatywny - takie mamy na dziś założenie i pierwsze dwa, trzy miesiące mniej więcej to potwierdzają".

Mamy zatem spadek sprzedaży jednak deweloperzy uważają go za krótkoterminowy. A perspektywy na cały rok 2022, zgodnie z argumentami przedstawionymi wyżej oceniają pozytywnie. W scenariuszu bazowym czeka nas zatem dalszy wzrost ceny mieszkań stymulowany popytem organicznym, inwestycyjnym i ze strony uchodźców. Ryzyka takie jak wzrost stóp procentowych, inflacja, wojna, odpływ pracowników w ocenie największych deweloperów nie są w stanie zachwiać polskim rynkiem nieruchomości.

 

 

 

Szymon Gil 

Makler papierów wartościowych
Michael / Ström Dom Maklerski 

 

Wszelkie przedstawione analizy, komentarze i konkluzje stanowią osobiste poglądy autora wyrażone w oparciu o posiadaną fachową wiedzę dotyczącą funkcjonowania rynku finansowego. 

 

Niniejszy materiał jest publikacją handlową Michael / Ström Dom Maklerski S.A.  z siedzibą w Warszawie

 

Niniejszy materiał:
a. nie stanowi rekomendacji w ramach usługi doradztwa inwestycyjnego w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi;
b. nie jest badaniem inwestycyjnym w rozumieniu rozporządzenia delegowanego Komisji (UE) 2017/565 z dnia 25 kwietnia 2016 r. uzupełniające go dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy;
c. nie spełnia standardów rekomendacji inwestycyjnej określonych w rozporządzeniu delegowanym Komisji (UE) 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającym rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów.