Czy inwestycja w mieszkanie się opłaca?

W środowisku niemal zerowych stóp procentowych osoby posiadające kapitał, w obliczu niskiego oprocentowania lokat bankowych oraz rentowności obligacji, szukały alternatyw wśród innych względnie bezpiecznych form inwestycji. Wybór padał często na zakup nieruchomości. Była to inwestycja, która historycznie w długim terminie zyskiwała na wartości, a do tego przynosi bieżący dochód w postaci czynszu.

Powyższe decyzje mogły być optymalne w okresie ekspansji monetarnej, jednak otoczenie rynkowe w ostatnim czasie uległo zmianie. Aktualnie stopa referencyjna NBP wynosi 5,25%, a stopa inflacji w maju wyniosła 13,9%. Czy w takim otoczeniu rynkowym inwestycja w nieruchomość nadal pozostaje atrakcyjnym sposobem lokowania nadwyżek pieniężnych?

Jak wynika z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io, który oparty jest o kwietniowe dane dotyczące cen mieszkań i stawek wynajmu, przeciętna rentowność brutto zakupu 50 metrowego mieszkania wynosi 6,3%. Rentowność netto (po uwzględnieniu dodatkowych kosztów m.in. podatków, prowizji, napraw, ubezpieczenia) wynosi 4,5%. Taką rentowność inwestor osiąga przy założeniu zakupu mieszkania bez udziału kredytu, oraz pełnego wynajęcia w całym roku.

Rynek najmu

W przypadku jednego miesiąca pustostanu rentowność netto wynosi średnio 4%. Raporty wskazują również, że rentowność  inwestycji w mieszkanie o powierzchni 50 m² sukcesywnie rośnie w ostatnich miesiącach. Wzrost rentowności wynika z dynamicznego wzrostu stawek czynszów. Od początku roku popyt zdecydowanie przewyższa podaż na rynku najmu. Wynika to przede wszystkim z napływu uchodźców zza wschodniej granicy oraz wzrostu stóp procentowych.

Spadek zdolności kredytowej i wzrost kosztów kredytu powoduje, że potencjalni nabywcy mieszkań muszą pozostać, przynajmniej tymczasowo, na rynku najmu. Dodatkowo wraz z rosnącymi stopami procentowymi i perspektywą wciąż rosnącej inflacji wynajmujący podwyższają czynsze. W przypadku gdy zakup jest finansowany kredytem bankowym wynajmujący chcą ponadto zrekompensować rosnące koszty finansowe.

Inwestycje w mieszkanie - wzrost stawek czynszów 

Ze względu na powyższe obserwujemy dynamiczny wzrost stawek czynszów, który w największych miastach sięga nawet 20% od początku roku. Pomimo tak istotnego wzrostu, gdy porównamy ratę kredytu (przy niskim wkładzie własnym) do średniej stawki czynszu to zauważymy, że rata kredytu przy obecnych stopach procentowych jest wyższa niż średnia wartość czynszu. Zakup nieruchomości często jest jednak traktowany jako forma lokaty posiadanego kapitału i jest to inwestycja gotówkowa bez użycia kredytu.

Alternatywą dla zakupu nieruchomości mogą być inne formy lokowania kapitału takie jak depozyty czy obligacje detaliczne, które do tej pory ze względu m.in. na niemal zerowe stopy procentowe nie oferowały wystarczających stóp zwrotu. Inwestowanie w nieruchomości było przeważnie bardziej opłacalne.

Czy mieszkania to opłacalne inwestycje?

W środowisku inflacyjnym, przy rosnących stopach procentowych i ryzyku geopolitycznym powyższe formy lokowania kapitału stały się konkurencyjne pod względem oferowanej stopy zwrotu. Banki na depozytach oferują już ok. 5-6% w skali roku. Ministerstwo Finansów z kolei od czerwca oferuje obligacje oszczędnościowe oparte o stopę referencyjną NBP i podniosło oprocentowanie instrumentów znajdujących się dotychczas w ofercie.

Należy jednak pamiętać, że na całkowitą stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość nie składa się jedynie bieżąca rentowność najmu, ale także wzrost wartości mieszkania. Według raportu NBP w 2021 r. średni wzrost cen transakcyjnych w 10 największych miastach wyniósł 19%. Czy i w tym roku będzie podobnie?

Aktualnie obserwujemy mocny spadek popytu. Jest on konsekwencją wzrostu stóp procentowych. Zdolność kredytowa maleje, koszty obsługi długu rosną. Z tego powodu coraz więcej potencjalnych nabywców odkłada w czasie zakup mieszkania. Po stronie podażowej również obserwujemy częściowe spowolnienie spowodowane m.in. brakiem gruntów oraz wydłużającymi się procesami administracyjnymi.

Do tego dochodzi presja kosztowa ze strony generalnych wykonawców, będąca skutkiem galopującego wzrostu cen materiałów budowlanych oraz problemów kadrowych w branży. Część deweloperów może zatem ograniczyć wprowadzanie nowych inwestycji do oferty ze względu na niższy popyt i nieprzewidywalność kosztów. Z powyższych powodów wydaje się, że w tym roku może czekać nas stabilizacja cen mieszkań.

Dodając do siebie obie składowe wpływające na zyskowność inwestycji w mieszkanie, można zauważyć, że aktualnie nie oferuje ona dostatecznej premii związanej z ryzykiem inwestycji, brakiem płynności oraz potencjalnie niską dywersyfikacją. Inwestycja nie jest już tak samo atrakcyjna pod względem potencjalnej stopy zwrotu jak miało to miejsce w otoczeniu niskich stóp procentowych i ogromnego popytu mieszkaniowego, w którym ceny mieszkań rosły dwucyfrowo.

 

FAQ

1. Czy inwestowanie w obligacje się opłaca?

Inwestowanie w obligacje może być opłacalną formą lokowania kapitału, która zapewnia stały dochód z odsetek. Jednak, jak każda inwestycja, obligacje niosą ze sobą ryzyko. Ich rentowność zależy m.in. od stóp procentowych, ryzyka kredytowego emitenta i warunków rynkowych.