Dla rynku mieszkaniowego miniony rok był pod pewnymi względami rekordowy. Deweloperzy przekazali w nim 78 tys. mieszkań, co było najwyższym wynikiem w historii i jednocześnie o 6 tys. wyższym niż w 2009 r. Spośród wielu czynników, które mają wpływ na wzrost tego rynku można wymienić m. in. niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, programy rządowe (takie jak wygasający w 2018 r. MdM), niskie bezrobocie i wysoką dynamikę wynagrodzeń, a także napływ do Polski Ukraińców, którzy odgrywają coraz większą rolę na krajowym rynku mieszkaniowym – to im będzie poświęcony niniejszy artykuł.

Pogarszająca się sytuacja ekonomiczna oraz konflikt zbrojny na wschodzie Ukrainy przyczynił się do wzrostu liczby Ukraińców w Polsce. Wg badań NBP przeprowadzonych w 2015 r. nowa fala migracji Ukraińców (od 2014 r.) ma inną strukturę niż poprzednio. Obecnie ok. 58% migrantów stanowią mężczyźni (vs. 33% poprzednio), a średnia wieku napływających Ukraińców to 33 lata (vs. 43). Dodatkowo, mniej migrantów posiada dzieci: 46% vs. 76%. Ze statystyk wynika, że w całym 2015 r. w Polsce mogło być obecnych ok. miliona Ukraińców, aczkolwiek z uwagi na krótkoterminowy charakter pracy Ukraińców NBP szacuje, że jednocześnie w Polsce przebywało ok. 500 tys. obywateli Ukrainy. Co więcej, 69% studentów z Ukrainy mieszkających w Polsce deklaruje chęć pracy w Polsce w przyszłości lub przynajmniej częściowe związanie zawodowe z Polską.

Wykres. Liczba zarejestrowanych oświadczeń i wydanych zezwoleń na pracę dla Ukraińców (tys.)

Źródło: NBP

Pojawienie się Ukraińców sprzyja rozwojowi rynku mieszkaniowego. Z uwagi na zarobki Ukraińców w Polsce (ok. 2 100 zł netto miesięcznie wg NBP) można przypuszczać, że większość migrantów najmuje mieszkania. Niemniej jednak znajdują się też tacy, którzy nabywają mieszkania w Polsce, co przedstawia poniższa tabela. Jeszcze w 2014 r. wśród osób fizycznych największą powierzchnię lokali mieszkalnych w Polsce nabywali Niemcy (30 tys. m2), a na drugim miejscu znajdowali się Ukraińcy (24 tys. m2). Rok później obywatele Ukrainy nabyli już 34 tys. m2 lokali mieszkalnych (+43% r/r), podczas gdy Niemcy 33 tys. m2 (+11% r/r). Zdecydowanie większa dynamika miała jednak miejsce w 2016 r., bowiem Ukraińcy nabyli 61 tys. m2 lokali mieszkalnych (+77% r/r), a Niemcy 40 tys. m2 (+20% r/r). Trzecią narodowością kupującą najwięcej powierzchni mieszkalnych w Polsce byli Brytyjczycy (ok. 13-14 tys. m2 rocznie). Osoby fizyczne legitymujące się zagranicznym paszportem nabyły w 2016 r. 4 207 mieszkań w Polsce o łącznej powierzchni 250 tys. m2 (średnio 59 m2 / mieszkanie). Przy tej średniej wielkości mieszkania można szacować, że Ukraińcy w 2016 r. kupili w Polsce 1 023 mieszkania.

Tabela: Powierzchnia (tys. m2) lokali mieszkalnych nabytych w Polsce przez cudzoziemców dla wybranych narodowości

Źródło: MSWiA, obliczenia DM Michael/Ström

Miastami, w których osoby fizyczne z zagranicy najchętniej kupowały mieszkania były: Warszawa (1 105 mieszkań), Kraków (603) oraz Wrocław (454). Średnia wielkość mieszkania kupowanego przez osoby fizyczne była w stolicy nieco powyżej 60 m2, podczas gdy w Krakowie i Wrocławiu nieznacznie poniżej tego metrażu. Warto odnotować, że lokale kupowane przez osoby prawne były większe niż w przypadku osób fizycznych. Największa różnica miała miejsce w Warszawie (+78 m2, +123%), podczas gdy we Wrocławiu lokale nabywane przez osoby prawne były większe średnio o 31 m2 (+53%), a w Krakowie o 8 m2 (+14%).

Tabela: Dane dotyczące lokali mieszkalnych nabytych w Polsce przez cudzoziemców dla wybranych miast

Źródło: MSWiA, obliczenia DM Michael/Ström

Imigranci odgrywają w Polsce coraz większą rolę – liczba Ukraińców przebywających w Polsce ciągle wzrasta, podobnie, można zaobserwować systematyczny wzrost dynamik nabywanych przez nich mieszkań w Polsce. To wszystko pozwala stwierdzić, że imigranci, w szczególności ukraińskiego pochodzenia, mają coraz większe znaczenie dla rynku mieszkaniowego w Polsce.

Piotr Ludwiczak
Head of Research
Michael/Ström